Pe scurt
Un contract de închiriere bun spune clar cine închiriază ce, pe cât timp, cu ce chirie (moneda, cursul, scadența), cine plătește utilitățile, cât e garanția și cum se restituie, cum se indexează chiria și cum se încheie contractul. Se semnează în scris, se anexează procesul-verbal de predare-primire, iar proprietarul îl înregistrează la ANAF (C168) în 30 de zile.
Ce lege se aplică contractului de închiriere?
Închirierea locuințelor este reglementată de Codul civil, la contractul de locațiune (art. 1777 și următoarele), cu reguli speciale pentru locuințe. Contractul se poate încheia sub semnătură privată — nu e nevoie de notar —, dar se recomandă forma scrisă, cu toate anexele semnate. Proprietarul persoană fizică îl înregistrează apoi la ANAF prin formularul C168, în 30 de zile.
Mai jos găsești clauzele pe care orice contract de locuință ar trebui să le acopere. Lista nu este un model de contract gata făcut: adaptează formulările la situația ta și, pentru clauze neobișnuite, cere sfatul unui avocat.
1. Părțile și locuința
- Proprietarul (și coproprietarii, dacă există) și chiriașul: nume, CNP, act de identitate, adresă de domiciliu, telefon și e-mail pentru notificări.
- Locuința: adresa completă, numărul cadastral sau de carte funciară, suprafața, numărul de camere, dacă este mobilată.
- Persoanele care vor locui efectiv în locuință și regula pentru alte persoane (de exemplu, vizite lungi, subînchiriere interzisă fără acord scris).
2. Durata și prelungirea
Precizează data de început, durata (de exemplu, 12 luni) și cum se prelungește: automat, cu notificare, sau doar prin act adițional. Scrie și termenul de preaviz pentru încetarea anticipată, pentru fiecare parte. Orice prelungire sau modificare se declară la ANAF tot pe C168.
3. Chiria, moneda și plata
- Suma și moneda. Dacă chiria e în euro, scrie cursul folosit (de exemplu, „cursul BNR din ziua plății” sau „din ziua scadenței”) și cine suportă comisioanele bancare.
- Scadența (de exemplu, până pe 5 ale lunii, pentru luna în curs) și contul bancar în care se plătește.
- Penalitățile de întârziere, dacă le vrei, exprimate clar (procent pe zi de întârziere, plafonat).
- Indexarea: dacă vrei să ajustezi chiria cu inflația, clauza trebuie să existe de la început. Vezi cum se calculează indexarea.
4. Garanția
Scrie suma garanției, când se plătește, ce poate acoperi (chirie și utilități neplătite, daune peste uzura normală), termenul de restituire după predarea locuinței și faptul că reținerile se justifică în scris. Detalii în ghidul despre garanția la chirie și decont.
5. Utilitățile și întreținerea
Enumeră ce plătește chiriașul (curent, gaz, apă, internet, întreținerea la asociație) și ce rămâne în sarcina proprietarului (de regulă, fondul de reparații și impozitul pe clădire). Stabilește cum se calculează cota chiriașului și termenul de transmitere a indexurilor. Ghid complet: utilitățile și întreținerea.
6. Predarea, starea locuinței și reparațiile
- Procesul-verbal de predare-primire ca anexă: starea pe camere, inventar, indexuri, chei, fotografii. Vezi ce trebuie să conțină.
- Reparațiile: cele mici, legate de folosință, la chiriaș; cele mari sau structurale (instalații, acoperiș, centrală, dacă nu e o defecțiune cauzată de chiriaș), la proprietar. Scrie termenul în care chiriașul anunță o defecțiune.
- Accesul proprietarului în locuință: doar cu programare, pentru verificări sau reparații.
- Animalele de companie, fumatul, modificările (vopsit, găuri, mobilier nou) — reguli clare evită disputele.
7. Încetarea contractului
Contractul trebuie să spună cum se încheie: la expirarea termenului, prin acordul părților, prin denunțare unilaterală cu preaviz sau prin reziliere pentru neîndeplinirea obligațiilor (de exemplu, neplata chiriei mai multe luni la rând). Stabilește cum se fac notificările (e-mail, scrisoare recomandată) și cum se predau locuința și cheile la final. La încetare, proprietarul depune C168 cu bifa „Încetare”.
8. Clauze care te protejează la neplată
Potrivit art. 1798 din Codul civil, contractul înregistrat la ANAF sau încheiat la notar este titlu executoriu pentru plata chiriei. Ca să funcționeze bine în practică, contractul trebuie să conțină exact suma chiriei, moneda, scadența și modalitatea de plată. Păstrează dovezile de plată și corespondența: în caz de restanță, ai tot dosarul la îndemână.
9. Chiriași străini
Dacă chiriașul nu vorbește română, un document bilingv (română–engleză) ajută la înțelegerea clauzelor. Stabilește în contract că varianta în limba română prevalează în caz de neconcordanță.
Checklist rapid înainte de semnare
| Verifică | De ce |
|---|---|
| Identitatea chiriașului și a proprietarului | contractul și C168 cer date corecte |
| Chiria, moneda, cursul, scadența | evită disputele și susțin titlul executoriu |
| Garanția și termenul de restituire | decontul final fără conflicte |
| Utilitățile și regula de împărțire | facturi lunare clare |
| Procesul-verbal semnat, cu fotografii | dovada stării locuinței |
| Înregistrarea la ANAF în 30 de zile | obligație fiscală și titlu executoriu |
Cum te ajută Locativo?
În Locativo, contractul devine punctul de plecare pentru tot restul: facturile lunare se emit după chiria și scadența din contract, utilitățile se împart după regula aleasă, garanția are propriul decont, iar C168 se pregătește din aceleași date. Actele adiționale și prelungirile au reamintiri înainte de expirare.
Întrebări frecvente
Contractul de închiriere trebuie încheiat la notar?
Pot stabili chiria în euro?
Ce durată poate avea contractul?
Este obligatoriu procesul-verbal de predare-primire?
Informațiile din acest ghid sunt generale și reflectă legislația în vigoare la data actualizării; nu înlocuiesc consultanța juridică sau fiscală. Pentru situația ta concretă, verifică sursele oficiale (anaf.ro, legislatie.just.ro) sau cere sfatul unui contabil.
Ține evidența automat, în Locativo
Contracte și acte adiționale, Procese-verbale de predare-primire, Garanție și decont — într-un singur loc, pentru tine și pentru chiriaș.