Impozitul pe chirie în 2026: 10%, forfetarul de 20%, CASS și Declarația unică

Cum se calculează impozitul pe chirie în 2026?

Impozitul pe veniturile din cedarea folosinței bunurilor (chiriile) se calculează în trei pași, potrivit Codului fiscal:

1. Venitul brut = chiria din contract pentru tot anul (în lei; chiria în euro se transformă la cursul mediu anual BNR al anului respectiv). Se adaugă, dacă e cazul, cheltuielile care ar reveni proprietarului, dar le plătește chiriașul.
2. Venitul net = venitul brut minus o cotă forfetară de cheltuieli de 20%. Nu se scad cheltuieli reale (reparații, mobilier): forfetarul le acoperă pe toate.
3. Impozitul = 10% din venitul net.

Rezultatul practic: impozitul pe chirie este 8% din chiria brută. Din 2024 există un singur regim pentru chiriile persoanelor fizice — sistemul real (cu cheltuieli justificate) nu se mai aplică pentru acest tip de venit.

Când plătești CASS pentru chirie?

Contribuția de asigurări sociale de sănătate (CASS) se datorează dacă totalul veniturilor extrasalariale din anul respectiv — venitul net din chirii, dividende, dobânzi, câștiguri din investiții, drepturi de autor și altele — atinge cel puțin 6 salarii minime brute. CASS nu se calculează din tot venitul, ci dintr-un plafon fix:

Pragurile folosesc salariul minim brut în vigoare la 1 ianuarie a anului în care ai obținut venitul (art. 135¹ din Codul fiscal). Pentru 2025 și pentru 2026 acesta este 4.050 lei. Majorarea salariului minim la 4.325 lei de la 1 iulie 2026 nu schimbă pragurile pentru veniturile din 2026; va conta pentru veniturile din 2027, dacă rămâne în vigoare la 1 ianuarie 2027.

Exemplu de calcul: chirie de 3.000 de lei pe lună

Ana închiriază un apartament cu 3.000 de lei pe lună, unei persoane fizice, tot anul 2025. Nu are alte venituri în afara salariului.

Dacă chiria ar fi fost de 2.500 de lei pe lună, venitul net ar fi fost de 24.000 de lei — sub pragul de 24.300 lei — și Ana ar fi datorat doar impozitul de 2.400 de lei, fără CASS (dacă nu are alte venituri extrasalariale).

Cum și când declari: Declarația unică (D212)

Veniturile din chirii de la persoane fizice se declară în Declarația unică privind impozitul pe venit și contribuțiile sociale (formularul 212), depusă până la 25 mai a anului următor. Pentru veniturile din 2025, termenul a fost 25 mai 2026; pentru cele din 2026, termenul general este 25 mai 2027. Până la aceeași dată se plătesc impozitul și CASS.

• Depunerea se face cel mai simplu online, prin SPV sau prin serviciul „Declarația unică” de pe anaf.ro; ANAF pune la dispoziție și o variantă precompletată, pe care o verifici înainte de depunere.
• Bonificația: în 2026, cei care au depus declarația și au plătit integral impozitul și contribuțiile până la 15 aprilie au primit o reducere de 3% din impozitul pe venit (OUG nr. 8/2026). Verifică dacă o facilitate similară se aplică și în 2027.
• CASS opțională: o poți declara și plăti în cursul anului, la nivelul de 6 salarii minime, iar la regularizare plătești doar diferența.

Ce se schimbă dacă închiriezi unei firme?

Când chiriașul este o persoană juridică, firma reține impozitul de 10% (după forfetarul de 20%) la fiecare plată și îl virează la buget. Impozitul este final, așa că nu îl mai declari în D212. Venitul net se adună însă la celelalte venituri extrasalariale pentru pragul CASS, pe care îl declari și îl plătești tu. Contractul se înregistrează, de regulă, tot prin formularul C168.

Greșeli frecvente

• Declari doar ce ai încasat. Venitul se stabilește pe baza chiriei din contract; dacă chiriașul nu a plătit, păstrează dovezile (somații, corespondență) și discută cu un contabil.
• Uiți garanția reținută. Garanția restituită nu e venit, dar suma reținută pentru chirie neplătită devine venit din chirie.
• Pui adaos la utilități. Utilitățile refacturate la cost nu sunt venit; un adaos ar fi.
• Ignori CASS când ai și dividende. Pragul se calculează pe totalul veniturilor extrasalariale, nu pe fiecare sursă separat.

Cifrele de mai sus sunt valabile la data actualizării ghidului. Regulile fiscale se schimbă des; verifică informațiile pe anaf.ro și textul în vigoare al Codului fiscal pe legislatie.just.ro.

Cum te ajută Locativo?

Modulul fiscal Locativo adună chiriile din facturile emise și estimează pe loc venitul brut, forfetarul, impozitul și CASS pe praguri, pentru fiecare an. Primești o fișă orientativă pentru Declarația unică și o reamintire înainte de termen; poți da acces contabilului printr-un link separat, doar pentru citire.

Întrebări frecvente

Informațiile din acest ghid sunt generale și reflectă legislația în vigoare la data actualizării; nu înlocuiesc consultanța juridică sau fiscală. Pentru situația ta concretă, verifică sursele oficiale (anaf.ro, legislatie.just.ro) sau cere sfatul unui contabil.

Citește și